Договор задатка. Особенности договора задатка
Задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, данное определение закреплено в ст.380 ГК РФ, однако при этом важно понимать, что не любая частичная предоплата является задатком, и что задаток и аванс это разные вещи, хотя и имеют ряд сходных черт. Необходимо соблюдение некоторых условий:
- Соглашение о задатке должно быть совершенно в письменной форме.
- К моменту заключения соглашения о задатке должен быть заключен договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком.
- Деньги по договору о задатке должны передаваться не третьему лицу, а другой стороне основного договора, правда, имеют место и трехсторонние договоры задатка, например на рынке недвижимости, где действуют риэлторы.
В то же время участники рынка недвижимости неоднозначно применяют гражданское законодательство, регулирующее "первичные" сделки с недвижимостью - куплю-продажу объектов недвижимости между физическими лицами. Во многих агентствах недвижимости, после того как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемая квартира, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме. Покупатель и продавец подписывают договор задатка, затем покупатель передает на хранение в агентство недвижимости сумму задатка. После следует окончательное оформление документов для продажи квартиры (получение в органах БТИ выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество, получение в органах опеки и попечительства согласия на отчуждение квартиры, если в последней зарегистрированы несовершеннолетние дети и т.п.), полный расчет между сторонами и заключение договора купли-продажи квартиры.
При этом в ходе производимой агентством недвижимости работы по подготовке договора купли-продажи квартиры (поиск квартиры либо покупателя, анализ правоустанавливающих и иных документов на квартиру, при необходимости оказание услуг по получению продавцом необходимых документов и пр.) ключевую роль играет именно передача покупателем задатка, свидетельствующая о намерении сторон заключить договор, следовательно, и о получении гонорара агентством. Согласно статье 571 Гражданского кодекса Украины (ГК), в случае, если нарушение обязательства (выполнение которого обеспечивает задаток) произошло по вине кредитора (в сделках с недвижимостью - продавца), последний возвращает должнику (в сделках с недвижимостью - покупателю) сумму задатка с уплатой дополнительной денежной суммы, равной сумме задатка. Если же нарушение обязательства произошло по вине должника - сумма задатка остается у кредитора.
Разработанные различными агентствами договоры о задатке определяют те обязательства, которые обеспечиваются договором о задатке, а именно: обязанность сторон до определенного срока заключить договор купли-продажи, обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном сторонами состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире в определенный сторонами срок с момента когда заключен договор купли-продажи квартиры, обязанность покупателя по оплате государственной пошлины, нотариальных услуг и т.п. При этом вышеперечисленные обязательства могут быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры.
Данные положения позволяют сделать следующие выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи объекта недвижимости. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.
Так же стоит отметить, что в соответствии со ст.381 ГК РФ в случае, если договор не исполняется по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны. Если же по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Ну а если договор не исполнен по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения задаток должен быть возвращен.
Такие условия по душе и продавцу, и покупателю. С одной стороны продавец уверен в том, что, уплатив задаток, покупатель, скорее всего, не передумает – ведь в этом случае деньги ему не вернут, да и покупателю будет спокойнее – продавец не станет искать других покупателей на свой товар – иначе ему придется возвратить сумму задатка в двойном размере.
Понятно, что задаток используется только в тех договорах, где обе стороны имеют обязательства друг перед другом, причем одна из них имеет денежное обязательство. При договорах купли-продажи и оказания услуг обеспечение обязательств задатком достаточно удобно, а, к примеру, при заключении договора займа, о задатке не может быть и речи – у стороны, давшей займ, нет обязанностей, есть только права.
Говоря о письменной форме соглашения о задатке, стоит заметить, что оно может быть составлено как в произвольной форме - расписка, так и на специальном бланке. Причем расписка обладает такой же значимостью, как и другие формы договоров, ее нотариальное заверение необязательно независимо от суммы задатка. Расписка должна быть правильно составлена, содержать фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, сумма задатка и сроки исполнения обязательств, специального бланка для расписки законом не предусмотрено.
Разница между задатком и авансом
Начнем с нормальной ситуации – когда договор, обязательство по которому было обеспечено задатком, полностью исполнен, и никаких осложнений не возникло. Тогда согласно ст. 380 ГК РФ под задатком понимается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка обязательно должно быть совершено в письменной форме. Если это требование нарушено, или по другой причине возникают сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Итак, в п. 3 ст. 380 ГК РФ задаток фактически противопоставляется авансу. Ведь аванс представляет собой предварительную оплату товара, а задаток является способом обеспечения исполнения обязательства, своего рода гарантией, что поставщик или подрядчик отгрузит товар, выполнит работу или окажет услугу в порядке, предусмотренном договором, а покупатель или заказчик не откажется эти товары, работы или услуги принять.
Соответственно, в случае неисполнения договора одной из сторон в отличие от аванса, подлежащего возврату, задаток согласно ст. 381 ГК РФ:
- либо возвращается покупателю в двойном размере – как штраф за нарушение обязательства в случае неисполнения договора со стороны поставщика или подрядчика,
- либо остается у поставщика или подрядчика – как штраф с покупателя, не исполнившего договор.
И только в случае прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть просто возвращен поставщиком покупателю.
Особенности бухгалтерского учета задатков
Хотя юридически понятия «задаток» и «предварительная оплата» (аванс) – это разные термины, с точки зрения бухгалтерского учета они могут рассматриваться одинаково – как сумма, получаемая от покупателя или заказчика до отгрузки товара, выполнения работ или оказания услуг.
Согласно п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» выбытие активов в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг не считается расходом, а приводит к формированию дебиторской задолженности поставщика или подрядчика. Соответственно, согласно п. 3 ПБУ 9/99 «Доходы организации» суммы полученных задатков и предоплат не считаются доходами, а рассматриваются как увеличение кредиторской задолженности перед покупателями и заказчиками. Аналогичная ситуация наблюдается и в налоговом учете:
- выданный задаток не учитывается в составе расходов и для целей налогообложения на основании п. 32 ст. 270 НК РФ;
- полученный задаток не признается доходом согласно подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.
В бухгалтерском учете покупатель, выдавший задаток, должен отразить его сумму по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», к которому – как и для учета выданных авансов и предоплат – открывается отдельный субсчет. А поставщик, получивший задаток, учитывает соответствующую сумму на отдельном субсчете к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». А после исполнения договора поставщиком или подрядчиком в учете у обеих сторон будет произведен зачет суммы задатка – опять-таки в том же порядке, как и зачет обычных авансов и предоплат.
Учитывая, что в соответствии с нормами ГК РФ задаток представляет собой способ обеспечения обязательств, помимо указанных выше записей необходимо также организовать забалансовый учет задатков:
- у покупателя (заказчика), передавшего задаток – на счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
- у поставщика (подрядчика), получившего задаток – на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Записи по забалансовым счетам ведутся по простой схеме, без применения метода двойной записи: в момент выдачи или получения задатка соответственно делается запись по дебету забалансового счета, а в момент исполнения обязательства и зачета суммы выданного (полученного) ранее задатка – по кредиту соответствующего забалансового счета.
Договор задатка и исчисление НДС
В случае, если поставщик или подрядчик, получающий задаток, является плательщиком НДС, у бухгалтера возникает закономерный вопрос – надо ли начислять НДС на сумму полученного задатка, по аналогии с исчислением НДС с авансов? Давайте разбираться вместе, так как вопрос этот спорный.
С одной стороны, согласно п. 1 ст. 154 и подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав налогоплательщик обязан определять налоговую базу и начислять НДС. На этом основании некоторые налоговые инспекторы считают, что с суммы задатка – поскольку задаток поставщик или подрядчик получает до отгрузки товара, выполнения работы или оказания услуги в счет причитающихся с покупателя (заказчика) платежей по договору (как написано в п. 1 ст. 380 ГК РФ) – надо уплачивать НДС так же, как и с сумм авансов и предоплат.
Однако существует и другая точка зрения, которую поддерживают и некоторые судьи – например, в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 24.06.2004 № Ф08-2579/2004-1028А, ФАС ЦАО от 16.03.2004 № А68-АП-329/14-03, Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2004 по делу № 09АП-3363/04-АК и ряде других.
Ведь согласно ст. 380 ГК РФ основное назначение задатка – подтвердить факт заключения договора и служить гарантией его исполнения. То есть цель задатка – обеспечить исполнение обязательства. Поэтому задаток следует рассматривать не как форму предварительной оплаты товаров, работ, услуг, а как способ обеспечения исполнения договора, который становится частью оплаты по договору только после того, как договор будет фактически исполнен – товар будет отгружен, работа выполнена, а услуга оказана – и до этого момента сумму задатка нельзя считать непосредственно связанной с реализацией товара, работы или услуги. Тем более, что, как мы уже рассмотрели, с юридической точки зрения авансы и задатки – это совершенно разные вещи.
Следовательно, если условие о задатке было предусмотрено в письменном виде изначально при заключении договора, до начала его исполнения, налогоплательщик может настаивать на том, что сумма полученного задатка – не частичная оплата товара, а обеспечение исполнения обязательства, и НДС с него начислять не нужно. Однако в этом случае высока вероятность споров с налоговыми инспекторами и, возможно, отстаивать свою правоту вам придется в суде.
Антон Гаген
Информационное Агентство "Финансовый Юрист
|
кошек "BRIT - FIORD", СПб 
